1. 개요

 최근 정부의 각종 부동산정책과 맞물려 개인 임대사업자를 법인으로 전환하는 사례가 많고 또한 이로 인한 부작용을 우려하는 시각도 있다. 임대업에 제공되던 개인주택을 부동산법인으로 전환하는 방법은 대체로 현물출자 내지 사업양도(포괄양수도)의 방법으로 이루지고 있으며, 사업양도의 경우 법인설립 시간은 단축 되지만 개인기업의 순자산가액 이상의 자본금을 현금조달하여 먼저 신규법인을 설립해야 하므로 자본금 조달이 어려운 경우에는 현물출자의 방법이 적당하다.

2. 현물출자로 인한 법인전환 절차

(1) 개인사업자 결산

① 사업의 동일성이 유지되어야 함

② 공동사업의 경우 사업자등록도 공동으로 되어 있어야 하며, 지분에 대한 법인전환은 세금감면의 혜택 없음

(2) 법인의 설립개요 결정(정관작성)

① 회사형태 : 주식회사 또는 유한회사

② 사업목적

   -. 주택임대 및 관련 서비스업

   -. 부동산 매매 및 임대업

   -. 부동산 관리 및 관련 컨설팅업

③ 자본금 결정 등 법인 실체구성

  법인의 자본금은 개인기업의 순자산평가액 이상이어야 하며, 실무상으로는 부동산이전등기시 취득세 감면요건 미비로 종종 문제 되므로(가설건축물등의 존재로 순자산 평가액보다 낮은 자본금으로 법인설립 되었다는 다툼 등) 순자산 평가액보다 다소 여유를 두고 자본금을 결정함이 바람직함

(3) 현물출자 계약 및 법인사업자등록

(4) 감정보고서 작성 및 법원 인가신청

① 감정평가사의 평가(평가보고서 첨부) 후 임대차보증금 및 대출채권(임대차계약서, 잔액증명서 등 첨부)을 공제한 공인회계사의 감정보고서를 법원에 제출

② 법원의 인가서 부본 수령에는 약 1개월 소요됨

(5) 인가서 부본 수령 및 법인설립등기

(6) 부동산 소유권이전등기

3. 관련문제 검토

(1) 양도소득세의 이월과세적용신청(조세특례제한법 제32조)

(2) 부동산취득세 감면(지방세특례제한법 제57조의2 제4항)

(3) 대도시법인의 등록면허세 중과예외(지방세법 제28조 제2항 및 지방세법 시행령 제26조 제1항 제31호에 따른 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업)